החל מחודש ינואר 2021 , יוכלו לווים חדשים לקחת משכנתא חדשה בהרכב של שני שליש מהמשכנתא בריבית פריים והשאר בריבית קבועה צמודה או לא צמודה. המשמעות העיקרית בהגבלה זו – משמעות הדוקה יותר לבחינת צרכי הלקוח בתכנון המשכנתא .
קצת היסטוריה – בשנת 2011 , הוגבלה לקיחת המשכנתא ל – 33.33% ברכיב הפריים. ריבית הפריים הינה ריבית המשתנה מדי חודש עפי החלטת הנגיד (כיום ריבית של 1.6%) , וזולה משמעותית ממסלולי המשכנתא האחרים.
היתרונות בלקיחת משכנתא בפריים – ריבית נמוכה, אין הצמדה למדד המחירים לצרכן , אין קנסות בפירעון או במיחזור .
- היתרון הגדול שאין הגבלה על התמהיל – דבר הנותן ללווה אופציות בחירה רחבות יותר בבניית תמהיל המשכנתא לטובתו . עדיין ניתן לקחת גם את המתווה הישן, אך מסלולים ישנים שהוזנחו חוזרים לשוק בתכנון ומאפשרים תמהילים מתוחכמים יותר . למשל מסלול משתנה לתקופות קצרות מ – 5 שנים, מסלול דולרי . גמישות רחבה יותר בתמהיל.
- דרך קלה יותר ללווים לבחון את ההצעות והעלויות של הבנקים , ההשוואה קלה והוגנת יותר.
- אין עמלת פירעון מוקדם לעומת מסלולי המשתנות האחרים .
- בביצועים של מיחזורים עשויים להיות הבדלים הין המסלולים באופן משמעותי , שכן בעבר במסלול של שליש בלבד קיבלו ריבית נמוכה יותר.
- לווה שקיבל הלוואה בגרייס או הקפיא את המשכנתא ורוצה היום לקבל משכנתא חדשה , תנאי הגרייס מתבטלים. המשכנתא תועמד מחדש על כל המשתמע וייתכן והבנק יסכים או לא. ההקפאה בכל אופן מתבטלת .
החסרונות- בלקיחת משכנתא לתקופות ארוכות או בתקופות של צפי לעליית ריבית , ההחזר עשוי לעלות משמעותית , דבר המהווה סיכון כלכלי למשפחות אשר יכולתם הכלכלית מוגבלת.
- בריבית משתנה סיכונים רבים של חוסר וודאות . הריבית יכולה לעלות או לרדת ולהשפיע על ההחזר החודשי בהתאם . כיום סביבת הריבית מאד נמוכה והלווה צריך לדעת לקחת את הסיכונים המתאימים לפרופיל הפיננסי שלו .
- בתהליך החדש, אני מניחה , שכמו בעבר ישקפו לו בהצעות את שינוי הריבית ואף ייקור של שאר המסלולים .
יחד עם זאת מסלול הפריים נחשב אטרקטיבי ובמהלך השנים האחרונות , בשל הריבית הנמוכה אף למסלול הזול יותר באופן משמעותי משאר המסלולים, על כן עבור משקיעים רבים נחשב כמסלול האטרקטיבי ביותר .
לוקחי משכנתאות חדשות כבר מתאריך 17.01.21 יכולים להינות מהסרת מגבלת הפריים ולהינות ממשכנתא של 2/3 דהיינו 66% המשכנתא בריבית זו .
במיחזורים – יוכלו לבצע רק לאחר 28.02.21 .
האם מומלץ לקחת משכנתא של 2/3 בפריים?
בכל משכנתא , כמו בכל תכנון פיננסי ועיסקה יקרה במהלך החיים , יש לבצע בירור צרכים והתאמתם ללקוח . יש להבין מי הלווה , הכנסותיו, יכולת ההחזר , יש לנתח מצבי קיצון של אבדן מקום העבודה, הרחבת המשפחה, שכן במסלול זה סיכונים גבוהים יותר לטווח הארוך .
לווים, אשר מעמדם הכלכלי טוב יותר , ויכולים לספוג עלייה בהחזר החודשי ביתר קלות , ירוויחו מריבית נמוכה , כל עוד סביבת הריבית העולמית תישאר נמוכה.
בלקיחת משכנתא יש להתחשב בפרמטרים רבים ומגוונים : סכום המשכנתא, הכנסה חודשית, מצב משפחתי, עושר פיננסי, ירושות, הרחבת המשפחה, התחייבויות , גירושין, תלויים, כספים פנסיוניים , שכן בפרישה אף יכולה להיות ירידה בהכנסה ועוד .
יצא לנו לאשר בקשות חדשות בבנקים ולקבל את התמהילים החדשים – הבנקים שומרים על מרווחי הרווח ומייקרים את המסלולים – הן את הפריים ואת את הקבועות , כך שגם בעת מיחזורים יש לבדוק את הכדאיות (קנסות פירעון, תכנון מחדש של המשכנתא) .
המשכנתא הינה מוצר פיננסי , היקר ביותר שמשפחה תעשה ועל כן יש לעקוב ולמחזר בהתאם במהלך השנים .
לסיכום, על הלווה לדעת מראש מהם הסיכונים שיש לו בעיסקה, וכיצד סיכון זה ישפיע עליו החזר החודשי. מאחר וקשה לנבא את העתיד , ממליצה להיעזר במומחה שיסייע בקבלת ההחלטה המתאימה
באם יש לכם משכנתא אתם מוזמנים להעביר אלינו לבדיקה דו"ח פירעון לסילוק מיידי לבחינת כדאיות למיחזור ואם אתם לפני רכישה , נשמח לסייע לקבלת משכנתא שתחסוך לכם לאורך חיי המשכנתא מאות ועשרות אלפי שקלים בתשלומי הריבית .